经营贷进楼市,谁开的门?
2021-04-30 09:08:00  来源:新华日报  作者:赵伟莉 储楚  
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为严查经营贷等流入楼市,最近北京、上海、广州、深圳、杭州等地金融监管部门纷纷出击。目前,深圳已提前收回5180万元涉嫌违规贷款;广东发现问题贷款金额2.77亿元,涉及920户。3月22日,浙江省发文严查房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等涉房贷款业务。较长一段时间以来,南京房地产市场表现都很受关注,眼下这方面情况如何?

银行认什么材料,担保公司就做什么材料

日前,记者以购房者的身份打电话咨询南京江北江山大镜售楼处。一套128平方米的住宅,总价405万元,首付三成得120万元,且最好是办理商业贷款,记者表示自己工作时间不长,攒钱不多,首付款差五六十万元。

“那你可以使用信用贷,先借钱把首付付清。”“嗯,还有其他方式吗?”电话那头的置业顾问略停顿了一小会,连问记者几个问题:“你现在手上有房吗?”“你名下有公司吗?”记者如实回答“没有”。对方直言:“你这种情况比较难办。但是如果你肯出钱,也不是不能办。”

“那要怎么办?”

“我们有长期合作、比较靠谱的担保公司,可以帮你造出一个公司,再包装一下以满足银行贷款条件。”这位置业顾问紧接着说,你放心,保证你能审核通过,担保公司能签这个单子,就肯定没问题。他所说的“审核通过”,是指通过银行的放贷条件审核。

当记者提出约担保公司人员见面详谈时,该置业顾问表现得比较谨慎。“你先准备工资卡的银行流水和个人征信报告,担保公司进行评估,可以做的话,再进一步沟通。”

“靠谱吗?你们做过几个这样的案例?”记者再问。

“不是几例。你知道买我们这的洋房真正能满足付款条件的不多,都要走担保。银行最近查得严,担保公司会严把关,并跟银行某些人员保持长期对接,银行认什么材料,他们就做什么材料。”对方说。

咨询另一家楼盘西江瑞府置业顾问时,记者也表示自己首付款不足,询问能否用信用贷、经营贷补充,对方爽快地给记者推了3家银行客户经理的微信。

很快,一家城市商业银行的客户经理通过了记者的微信加好友申请。得知记者意图后,对方表现得丝毫也不意外,询问起记者的情况。记者说自己名下有自主创业小公司,有两年流水但经营一般,在南京有一处正在还贷的房产。

该客户经理很快就提供了3种解决办法:一是直接把房子卖了,交新房首付,前提是要考虑新房价格在可承担范围;二是以直系亲属的名义把现有房子做抵押,用抵押贷的方式买新房;三是给父母办营业执照,通过经营贷买新房。“如果觉得麻烦,可以找比较靠谱的担保公司,一般房地产公司那都有合作方。”

银行客户经理支招,补齐首付款花样多

在与银行客户经理的沟通中,记者还得知一些利用消费贷补足首付款的方式。

“我自己最近也在买房等摇号,跟你情况差不多,首付款不足,但是我父母有营业执照,所以还好办一些。我在一家农商行有熟人,可以推荐给你。”该客户经理很热情。

“这样做不会被查吗?”记者问道。

“一般做的银行内部人员很多,这挺正常的。”挂电话前该客户经理补充道,“如果你贷款额度不高,仅15万-30万的话,我推荐你用‘装修贷’,利率不到4个点,很多人都选择用这种方式填补首付不足。”

据该客户经理介绍,“装修贷”贷款额度与个人住房公积金缴纳情况相关。如果住房公积金缴存比例为8%,可以贷18万-19万元,如果是12%则贷得少一些,最长可以申请3年还清。“这个主要根据个人收入和公积金基数来判断还款能力。贷款18万元,每个月只要先还800元。”

记者采访发现,除了经营贷、装修贷变相进入楼市外,还可以通过“8改5”和“5改3”,即以首付八成改五成、五成改三成的方式降低首付金额。

“这个需要通过‘假离婚’等方式。”据贝壳找房一位负责人透露,跟一般人理解的假离婚不同,担保公司操作的“假离婚”,当事人不用真的去办理离婚手续,婚姻状态还是已婚。记者再追问下去,对方表示只是听说过这种方式,需要花钱交给担保公司处理,自己还没有经手过此类个案,“这种情况多,查得不严,只要银行那边过得去就可以,担保公司私下会打点好关系。”

而日前深圳银保监局、人民银行深圳中心支行通报的银行资金违规流入楼市的3种典型案例,就包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房、客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传、个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

关于个人套取经营贷付房款,深圳银保监局、人民银行深圳中心支行在通报中指出了一个具体案例,其中,深圳市Z房地产经纪有限公司为购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

严查经营贷,需破利益链

为什么经营贷会流入楼市?究其原因,主要是利息低。所谓经营贷,即个人经营性贷款,主要是面向个体工商户、小微企业主发放的一种抵押贷款,这一人群用自有房屋等向银行抵押获取贷款,用于进一步生产经营。这是一款支持小微企业、个体工商户的重点信贷产品,银行客户经理都有一定的指标压力。

“如果说这些老板们本身就有实体企业、有银行流水,那么把房子送到银行抵押、再转几手去买房,其实很难追查到,很考验穿透式监管能力。”一位金融业内人士直言。

2020年,为抗击新冠肺炎疫情给个体工商户、小微企业经营带来的影响,减少其成本压力,银行发放的个人经营性贷款利率一降再降,最低至3.85%。而同期房贷利率普遍为5%-6%,这就有了套利空间。在利益驱动下,各相关方有了“合谋”的动力:购房者即借款人希望减少成本,中介机构或担保公司等中间环节要赚取手续费,部分银行客户经理则需完成个人经营性贷款指标。

3月16日广东银保监局公布调查结果,在已发现的违规行为中,有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推者的身影。涉嫌违规的操作方式,包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

深圳银保监局、人民银行深圳中心支行日前也在相关通报中指出,部分银行业务人员在展业时不规范,甚至存在变相引导客户违规使用信贷资金嫌疑。个别员工与贷款中介机构私下合作,在网络、电话等渠道无序宣传营销,扰乱市场秩序,造成负面社会影响。

住房按揭贷款本身就是一种信贷杠杆,存在着一定风险。但较长时间内住房价格不断上涨,楼市财富效应凸显,在一定程度上掩盖了这种风险。在“房住不炒”、防范金融风险的大背景下,近年来监管层严查各种贷款违规进入楼市。

实际上,无论是装修贷、消费贷、信用贷还是经营贷,这些资金都不能用作购房首付款。“最好把名下所有的消费贷、信用贷等贷款都结清,然后再办理住房按揭贷款。”多家房产置业顾问、银行客户经理直言,“我们早就这么做了,起码一年多了。”

但利益驱使之下,总有挑战规则者。记者从江苏银保监局官网梳理罚单发现,从2020年9月到2021年1月,针对楼市领域的违法违规问题,江苏银保监局共开出15张罚单,其中常州、苏州、盐城各开了4张罚单。罚款原因主要是违规发放商业用房贷款、个人经营性贷款资金用途管控不到位、个人消费贷款流入房地产领域、贷款资金转存银票保证金、同业业务严重违反审慎经营规则、违规发放个人住房贷款等。其中最大一笔罚单是90万元,由苏州银保监分局开具。

记者从有关部门获悉,江苏正进行相关数据排查,严查经营贷、消费贷等信贷产品违规进入楼市,加强房贷审慎管理。

标签:经营贷;楼市
责编:颜霏

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