最贵“消费品”为何不能明明白白消费?
2021-04-22 10:25:00  来源:扬子晚报  
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  “购房时我们以为楼栋外立面是金色铝板,施工时却发现变成香槟金涂料。”南京江心洲还未交付的一个楼盘,业主们正在为楼栋外立面材料被偷梁换柱而集体维权。这家曾在业内口碑良好的开发商“被维权”,一位房地产业内人士称“并不意外”。

  新华日报·交汇点记者调查发现,精装修楼盘成为房地产维权“重灾区”。这件生活中的最贵“消费品”,如何让人买得更放心?精装修住宅的交付质量顽疾,有没有良药可医?

  建材减配,成为行业“潜规则”

  江 心洲这一楼盘的维权业主们认为,开发商在样板房展示时,因铝板、涂料同颜色不易察觉,让客户误以为是铝板外挂,存在欺瞒消费者的嫌疑。“外立面的材质关系 楼盘品质,我们将维权到底。”一位业主坚定地说。迫于业主们的不断施压,该开发商表示“目前的施工方案与报规方案一致”,但对业主提出的意见表示尊重和理 解,将研究后尽快答复。

  无独有偶。去年5月,南京市建邺区某楼盘业主也曾在楼盘施工阶段为楼房外立面、绿化配套事宜维权,最终开发商承诺在交付前将瓷砖全部更换为干挂石材,小区绿化进行植株补种。

  这两家楼盘的开发商均为实力雄厚、品牌知名度高的企业。建筑材料减配、小区绿化减配……为何信誉良好的开发企业也加入“减配”行列?

  房 地产从业者阳光分析认为,随着新房限价政策的出台,精装修“减配”成为南京各楼盘普遍做法。比如南京河西南首批限价房是3.5万元/平方米,其中精装修标 准一般在3500元-5000元/平方米,这个标准很高。但实际上,业主们拿到房以后完全不符合预期,勉强算是中档。但是限价不应是开发商装修减配的借 口,分析其利润空间,做精品装修完全够用。

  遭遇套路,维权业主身心俱疲

  刚收房3个月的杨林是南京热门区域河西南某限价楼盘的业主。他和邻居们从去年3月开始的维权之路,至今仍未结束。

  他 们的维权也是从交付前便开始了。当时,一位经常探访工地的业主在群里发布的施工照片显示,房子的精装修材料和他们在样板房看到的不太一样,品牌品质明显变 差。经过近半年的维权,开发商答应一部分整改要求。收房后,对装修质量仍无法接受的一部分业主走上法律维权途径:集体聘请律师起诉开发商精装修存在质量 差、货不对板等问题。

  杨林和邻居们的遭遇,是南京精装房楼盘维权的一个缩影。据阳光透露,开发商应对维权的惯用套路是“能熬则熬、能拖则 拖”。在这个漫长过程中,许多业主们的耐心和斗志被消磨殆尽,退出维权队伍。如此“套路”导致每一次维权都异常艰难,参与维权的业主们身心疲惫。“近年 来,几乎每一个楼盘的维权均以失败告终,即便维权成功也是一种打了折的成功。一般开发商会进行部分整改,但其最终结果仍远远低于业主预期,做不到样板间、 沙盘所呈现的效果。”阳光说。

  南京市消费者协会数据显示,3年来接到关于房地产投诉1671件。其中,房屋质量类投诉29件、广告宣传类投诉1236件、合同纠纷类投诉297件、其他类投诉109件。南京市消协相关负责人表示,在精装修商品房消费中,房地产开发商应对房屋质量和装修质量负责,为消费者提供符合质量要求和标准的产品。在出现质量问题时,应提高服务意识,重视与消费者的协商沟通,积极履行责任。

  消费者购买房屋,受消费者权益保护法的保护。精装房产品质量问题,可以向住建部门等房屋质量主管部门投诉,也可拨打“12315”维权。省消保委宣传部工作人员徐悦表示,购房人可以先与开发商进行协商,自行和 解。购房者要集中力量,争取与开发商平等对话;双方拒绝和解的,可以向消费者维权组织请求调解或向住建部门进行投诉;调解无果的,可以向法院提起合同违约 诉讼。

  制度空白,呼吁常态化监管机制

  在知乎网站上,“为什么我国的精装修房不被普遍接受”这一问题,得到171条网友的回 答。其中有一条获得620个“赞”。网友“北城”这样表示:一方面,精装修质量问题不仅仅取决于开发商,还有土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四 个维度,任何一方都有可能引发精装修问题;另一方面,精装修存在工期短、工作量大,包括招投标、二次设计、施工作业等,采购、使用、管理等环节控制难度 大,开发商管控有心无力。

  另一个问题“各大地产公司精装修问题层出不穷,为什么开发商还是有恃无恐”,网友“会飞的熊”的回答获得高度认同。他说:“因为违法成本太低!目前房地产行业的情况是,房子采取预售方式进行售卖,你对房子的所有直观感受全部来自售楼处。售楼处给你画了一个饼……”

  两位网友的回答,切中“惊装房”顽疾的要害:一方面施工过程中监管难,另一方面,房地产预售制度导致购房人处于被动局面。

  南 京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,房地产类投诉和维权高发,一部分原因是房地产预售制度造成的。其他商品是一手交钱一手交货,但是开发商在 交付之前已经将全部购房款放进口袋。再加上监管不够完善,导致一些开发商钻空子,出现建筑装修材料降标等情况。建议大力推广现房销售,让购房人变被动为主 动,可以更好保障购房人权益。同时出台精装修规范和针对性的法律法规,对违法者给予重罚。

  南京市曾分别于2019年、2020年发布关于商 品住房装修方面的新政,规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格,规定样板间硬装部分必须与交付一致,让购房者“所见即所得”,明确全装修、 升级装修标准等条款,矛头直指精装修住宅的核心问题。常州、苏州、无锡、徐州等地近两年也分别出台精装修政策,试图破解精装修住宅引发的各类消费纠纷。

  “昂 贵的房子,却没有与之相匹配的质量标准、监管办法、对话机制。”阳光认为,加强精装修施工监管十分必要,市场各参与方都需要明确各自的责任和义务,政府各 部门要监管到位。建议对开发商采取市场化的评价机制,比如对各楼盘的精装修交付质量、业主满意度等方面进行评估。在土地拍卖时,优先考虑信用评分高的开发 商,以此倒逼房地产开发企业对精装修质量进行自我约束。

  寻“良药”,政府、市场不可缺位

  针对精装修房质量“顽疾”,无锡市一 直在苦苦寻求“良药”。如今,无锡精装修房交付质量趋于平稳,购房人收房满意度较高。无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍,无锡精装修房市场的健康运 行,得益于两个方面:一方面是政府不断出台精装修房政策,大力加强监管;另一方面,小品牌开发商逐渐退出市场,目前在售楼盘开发商全部为大型房地产企业, 对精装修房质量管控更有经验。

  他介绍说,由于大力倡导成品房销售,目前无锡市精装修楼盘的市场占比非常高,约达60%。无锡市去年2月出台 《关于进一步加强我市新建成品住房建设管理的通知》,首次提出“成品住房装修工程应纳入基本建设程序和质量安全监管,办理相关建设手续”“成品住房装修工 程和土建工程应纳入统一的工程监理和质量安全监督”。这一细则明确了精装修工程的监理和质量监督责任方。这份通知还规定样板房和展示厅应在预售成品住房通 过交付使用验收,通知业主收房起六个月后方可撤除,并留存通过公证的影像资料备查。

  去年5月,无锡市梁溪区出台更为细化的落实细则,甚至附 上客厅、餐厅、主卧、次卧、厨房、卫生间、阳台、其他等项目需列明的所有事项。这就避免了业主收房时的装修标准与样板房不一致的情况,让百姓明明白白消 费,杜绝开发企业用“同等品牌、同品质材料”等含糊其辞的说法来欺骗购房人。

  今年1月,无锡再出台《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》,明确成品住房装修方案价格的评估方式,规定购房合同的内容应包含毛坯和基本装修两部分内容。涉及基本装修的,购房合同应按有关规定对装修内容、主要材料、材质等级、设备等约定和明确。

  “无锡出台的系列文件具有较强的针对性,装修的标准、材质的明确、设备的约定都要在合同上体现。从土地出让到竣工验收,精装修被纳入全流程监管,这是非常具有可操作性、有指导意义的。”沈洵说。

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责编:梅源

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